Методы оценки недвижимости. Сравнение продаж, доходный и затратный методы

Просмотров: 2337
14:18 06.10.2014

В рыночной экономике очень востребованной является процедура оценки стоимости недвижимости тремя традиционными методами: сравнение продаж (рыночный метод), доходный и затратный. 

Метод сравнения продаж (рыночный) базируется на сравнении объекта оценки и объектов – аналогов, проданных на рынке.

Затратный метод определяет стоимость на основании затрат на замещение (воспроизводство) объекта с обязательным учетом износа (уменьшения стоимости под воздействием факторов внутреннего и внешнего происхождения). Базой затратного метода является понятие стоимости как текущего эквивалента будущих доходов с учетом рисков.

Выделяют следующие группы методов оценки недвижимости:

  1. Нормативные методы;
  2. Затратные методы (балансовая, восстановительная стоимости, методика замещения);
  3. Аналоговые или сравнительные методы (восстановительная стоимость аналога, метод сравнения, метод инвестиций);
  4. Доходные методы (капитализация прибыли, чистый доход, методы подрядчика, остатка, предпринимательской оценки);
  5. Комбинированные методы используют сведения о затратах и доходах в будущем.

Нормативными методами оценивают недвижимость, не имеющую уникальных свойств. Нормативы имеют регламентирующий характер на основании документов муниципального, федерального уровней по величине ставок налога на землю, цены земли. Способ предполагает определение цены продажи земли по величине, кратной ставке налога за единицу площади участка. Нормативы фиксируют минимальный налог за 1 га по типам земель. Корректировка ставки выполняется регулярно с учетом динамики инфляции, процессами на рынке. Нормативный способ применяется для оценки имущества в аренде.

Затратные методы включают:

  • Способ балансовой стоимости, используемый для оценки предприятия по балансовой стоимости;
  • Способ восстановительной стоимости основан на расчете затрат на создание объекта;
  • Способы замещения аналогичны способам восстановительной стоимости. Различие заключается в том, что в способе замещения воссоздаваемый и оцениваемый объекты идентичны по функциональному назначению;
  • Методика остаточной стоимости замещения носит корректировочный характер в части стоимости, рассчитанной методами замещения.

Специалисты оценочных компаний используют следующие сравнительные (аналоговые) методы:

  1. Способ восстановительной стоимости по аналогам предполагает оценку объекта в текущих ценах на базе сравнения объекта с уже созданными аналогами;
  2. Метод инвестиций применяется для оценки недвижимости в аренде на основе капитализации текущей арендной платы с учетом величины доходности бизнеса на рынке.

Доходные методы включают способы оценки на базе фактора дохода и учета прибыли при использовании объекта и механизма капитализации прибыли.

Комбинированные методы ориентированы на доходный подход, главным компонентом которого является капитализация дохода. Сутью процесса капитализации дохода является расчет текущей стоимости дохода в будущем. Показателем доходности является ставка капитализации. Стоимость объекта рассчитывается как частное от деления прибыли в будущем на ставку капитализации. 

Способ приведенного чистого дохода представляет развитие метода капитализации прибыли. Способ учитывает динамику формирования прибыли при нестабильном характере доходов. Сущность метода заключается в суммировании расходов и доходов по годам с последующим дисконтированием значений стоимости. Способ применим при расчете стоимости муниципальных объектов, промышленных комплексов.

Способ остатка применяется для оценки земельных участков, имеющих потенциал развития, когда невозможна оценка путем сравнения с аналогами.

Методика предпринимательской оценки – это комбинированный способ расчета стоимости (способы восстановительной стоимости, приведенного чистого дохода и т.д.).

Таким образом. Способы оценки недвижимости изучены, многообразны, доступны квалифицированным оценщикам.

Автор: 1-ocenka.ru
Забыл пароль? Регистрация